Wie ist der Ablauf bei einem Immobilienkauf (Wohnung)?

Sie haben sich von der Lage, dem Zustand und der langfristigen Vermietbarkeit überzeugt und sich für den Erwerb Ihrer Wohnung entschieden.

Die Teilungserklärung
Damit die einzelne Wohnung „verkaufbar“ ist, wurde das gesamte Objekt zuvor nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufgeteilt.
Dieser objektspezifische Vorgang wird in der Teilungserklärung geregelt.
Die Teilungserklärung und evtl. Nachträge zur Teilungserklärung sind in der Phase der Vermietung die wichtigsten Dokumente, die Ihr künftiges Eigentum und wie Sie damit umgehen dürfen genau bestimmen.

Hier findet auch ein späterer Verkauf seine Regelung.

•  Mit der Teilungserklärung (TE) wird - prosaisch ausgedrückt - geregelt, wie der Verkäufer aus einem großen „Kuchen“ inkl. des „Tortenbodens“ die einzelnen „Sahnestücke“ bildet. Es wird die Nutzungsart für die einzelnen Stücke festgelegt: Wohnen, gewerbliche Nutzung, Stellplatz, Tiefgarage.

•  Diese „Kuchenstücke“ werden nummeriert und jede Wohnung erhält ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt. Hieraus definiert sich, welches Ihr „Tortenstück“ ist.

Sie erhalten Miteigentumsanteile am gesamten Objekt.

• Weiterhin erfolgt die Klarstellung, was zu Ihrer Wohnung (Sondereigentum) gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Es werden die Rechte und Pflichten der Eigentümer und des Verwalters festgelegt, wer was zu tun oder zu lassen hat. Hierbei sind Formvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu beachten.

• Für eine erste Periode wird der Verwalter bestimmt und werden seine Aufgaben festgelegt. Hierzu gehören die jährliche Einberufung der Eigentümerversammlung, die Aufstellung und Abrechnung der Wirtschaftspläne oder die Kontrolle eingehender Zahlungen der Eigentümer. Details regelt ein separater Verwaltervertrag.

• Nach WEG sind die Eigentümer verpflichtet, anteilig die Lasten und Kosten aus Instandhaltung, Nutzung und Verwaltung zu tragen. Die TE legt den Berechnungsschlüssel für die Kostenverteilung fest. Der jährliche Wirtschaftsplan des Verwalters bestimmt die auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Kosten.

• Diese Kosten, das sogenannte Hausgeld (oft auch als Wohngeld bezeichnet), hat jeder Eigentümer monatlich vorschüssig zu bezahlen. Hierin sind die Betriebskosten enthalten, die mehrheitlich auf den Mieter umlegbar sind, sowie die Instandhaltungsrücklage zur langfristigen Sicherung der Werthaltigkeit des Objektes und die Verwaltergebühr.

• Soweit Ergänzungen zur Teilungserklärung vorliegen, wird im Kaufvertrag darauf Bezug genommen. Die TE mit Ergänzungen werden Ihnen übergeben. Bei Bestandsobjekten ist die Einsicht in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen anzuraten.

• Für ein dauerhaft reibungsloses Funktionieren der Eigentümergemeinschaft verpflichtet sich der Eigentümer, alle Verpflichtungen aus der Teilungserklärung zu übernehmen und im Falle des Weiterverkaufs auch dem neuen Erwerber aufzuerlegen.

Der Kaufvertrag
Vorbemerkungen

• Der Kaufvertrag (KV) ist die notariell beglaubigte Willenserklärung beider Parteien und legt fest, wer was an wen zu welchem Preis unter welchen Bedingungen verkauft und wie der Eigentumsübergang erfolgt. Kaufverträge zu Grundbesitz sind stets notariell zu beglaubigen und der KV-Entwurf ist 14 Tage vorher auszuhändigen. Vorherige Beurkundungen müssen ausdrücklich gewollt sein.

•  Die Abwicklung und die Reihenfolge der Schritte ist sehr streng geregelt. Notar, Bank, Verkäufer und Käufer wirken eng zusammen. Die zeitnahe Abfolge der Schritte sichert den zügigen Eigentumsübergang und hilft Kosten in Form von Verspätungs- und Bereitstellungszinsen zu sparen.

•  Oft wird der KV in zwei Phasen durchgeführt: (1) Der Käufer unterbreitet ein notarielles Angebot zum Abschluss des KV und reserviert sich damit die Wohnung, (2) der Verkäufer nimmt das Angebot an. Hierbei wird genau festgelegt, welche Fristen für das Angebot und seine Annahme gelten und unter welchen Bedingungen das Angebot hinfällig wird.

• Bei Nichtzustandekommen des KV (Rücktritt etc.) trägt der Kaufinteressent die Notarkosten. Der KV wird vom Verkäufer nur angenommen, wenn die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist und ein Darlehensvertrag vorgelegt werden kann.

Kaufvertrag (1)  Wer kauft was von wem und das Grundbuch

• Käufer und Verkäufer werden benannt und der Kaufgegenstand wird mit Hinweis auf die TE und, soweit vorhanden, sonstige Grundlagendokumente beschrieben.

• Es werden die Wohnungs- und evtl. Stellplatznummer mit ihren Miteigentumsanteilen benannt, deren Zuteilung sich aus der TE ergibt.

Es wird der Grundbuchstand erläutert, von dem sich der Notar meist überzeugt hat. In Abt. I des Grundbuchs steht der Eigentümer. Nach Zahlung des Kaufpreises steht der Käufer hier als neuer Eigentümer. Bis dahin sichert die sog. Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübergang.

• Die Abt. III gibt die Belastungen seitens der finanzierenden Bank (en) wieder. Hier ist wichtig, dass der Käufer das Objekt lastenfrei, ohne die Schulden des Verkäufers übernimmt. Zur Kaufpreisfinanzierung räumt der Verkäufer dem Käufer ohne sein Obligo das Recht ein, dass sich die finanzierende Bank hier mit einer Grundschuld besichern darf, bevor der Käufer Eigentümer ist.

• Die Abt. II gibt Belastungen wieder, die in Form von Dienstbarkeiten auf dem Grundstück lasten. Hierbei handelt es sich überwiegend um Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, die i.d.R. als „nicht Wert mindernd“ übernommen werden.

Kaufvertrag (2) - Kaufpreis und Fälligkeiten

• Es wird der Kaufpreis vereinbart. Mitunter wird ausgewiesen, welche KP-Teile auf Grund und Boden und oder auf das Gebäude entfallen. Bei „Denkmalschutz“- Objekten wird dann noch der nach der Denkmalschutz- AfA abschreibbare Kaufpreisteil benannt. Pkw-Stellplätze werden ebenfalls gesondert ausgewiesen.

• Soweit das Objekt noch fertig zu stellen ist, müssen die Bauverpflichtung des Bauträgers und der Fertigstellungstermin vereinbart werden. Die Abnahme ist zu regeln und das Vorgehen im Fall von Mängeln. Hierbei sind Gewährleitungsfristen sehr wichtig.

• Der Termin der Kaufpreisfälligkeit wird festgelegt und die Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, dass der gesamte oder Teile des Kaufpreises zu bezahlen sind.

• Die Zahlungsweise bei noch fertig zu stellenden Objekten wird nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV - einem Verbraucherschutzgesetz) geregelt. So wird im KV gesichert, dass nur Zahlungen entsprechend dem Bautenstand geleistet werden.

• Der Zeitpunkt des Nutzen-/Lastenwechsels bestimmt, wann Sie in den Genuss der Mieteinnahmen kommen und ab wann Sie die Verpflichtungen des Eigentümers übernehmen.

Kaufvertrag (3) - Verschiedene Regelungen

•  Es wird geregelt, ob die Wohnung vermietet ist und ob Mietgarantien gegeben werden. Mitunter wird die Höhe der gegenwärtigen Miete benannt.

• Wer trägt welche Kosten bei der Durchführung des Kaufvertrages (Erwerbsnebenkosten).

• Es kann die Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto vereinbart werden und es wird die Höhe der Verzugszinsen bei Überschreitung des Termins der Kaufpreisfälligkeit vereinbart. Hierzu wird definiert, wann der KP als bezahlt gilt (z.B. bei Hinterlegung auf Notaranderkonto).

• Der Notar bzw. seine Angestellten erhalten Durchführungsvollmachten und es werden Auflagen an den Notar erteilt, die bei der Abwicklung von diesem zu beachten sind.

• Es werden bindende Erklärungen abgegeben, die zur Durchführung notwendig sind, jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden. Dies verhindert, dass die Parteien immer wieder zum Notar müssen.

• Es werden bindende Erklärungen abgegeben, die eine Rückabwicklung des KV ermöglichen, wenn eine solche geboten ist.

• Es werden die Verpflichtungen des Käufers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft definiert. Mitunter ist die Zustimmung des Verwalters zum KV notwendig und es können die Höhe des Hausgeldes und/oder der Instandhaltungsrücklage benannt werden.

• Der Verkäufer gibt Erklärungen hinsichtlich der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes ab (keine Sachmängel bekannt, Erschließungsbeiträge bezahlt etc.). Es wird auf Besonderheiten hingewiesen (z.B. bei Objekten in Sanierungsgebieten, bei denen zur Durchführung des KV zusätzliche behördliche Genehmigungen einzuholen sind).

• Der Verkäufer versichert, dass keine Sonderumlagen zur Bezahlung von Reparaturen etc. anstehen.

• Der Käufer unterwirft sich hinsichtlich der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.

Die Parteien geben Erklärungen gegenüber dem Grundbuch ab.

• Der Notar gibt weitere Hinweise und belehrt über besondere Sachverhalte.

Verwaltung und Instandhaltung

Die langfristige Werthaltigkeit

•  In der TE sind Pflichten des Verwalters benannt, die er gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft hat. Darüber hinaus bestimmen die Eigentümer weitere Aufgaben hinsichtlich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (Hausordnung etc.).

• Jeder Wohnungseigentümer kann die Verwaltung seiner Wohnung beauftragen (Sondereigentumsverwaltung), wozu u.a. die jährliche Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter, die Vermietung der Wohnung oder auch das Verfolgen der Mieteingänge gehören.

• Zu den wichtigsten Aufgaben bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zählen die Erstellung eines Wirtschaftsplanes, die Vorbereitung und die Einberufung der Eigentümerversammlungen und die Abrechnung des Wirtschaftsplanes. Der Verwalter bereitet Beschlüsse der Eigentümer zur Bewirtschaftung des Objektes vor wie Reinigung, lfde. Instandhaltung, Versicherungen etc.

• Der Verwalter überwacht den Eingang des von den Eigentümern zu zahlenden Hausgeldes incl. der Instandhaltungsrücklage. Beim Erwerb von Bestandsobjekten geht die vorhandene und nicht bei Instandsetzungen verbrauchte Rücklage auf den neuen Eigentümer über. Hierüber kann der Verwalter Auskunft geben. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird auf den Eigentümerversammlungen beschlossen. Bei Neubauten geschieht dies auf der ersten Versammlung.

Notar: einer muss aufpassen

• Der Notar ist ein behördlich bestellter Sachwalter beider Parteien eines Kaufvertrages. Er unterliegt der behördlichen Aufsicht und der der Notarkammer.

• Der Notar ist zur Beratung beider Kaufvertragsparteien verpflichtet.

• Bei der Durchführung des KV hat er außerdem die Auflagen der finanzierenden Bank des Käufers zu berücksichtigen.

• Der Notar beglaubigt Abgabe und Annahme des KV. Er bestellt die vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und er sorgt für die „Zug um Zug“- Durchführung des KV entsprechend den Vereinbarungen beider Parteien und der Bank (en).

• Er stellt die Ein-, Umschreibungs- und Löschungsanträge gegenüber dem Grundbuchamt und er holt die Löschungsbewilligungen der finanzierenden Banken des Verkäufers ein und beachtet deren Auflagen bei der Löschung der Grundschulden.

• Für diese Tätigkeiten werden Gebühren erhoben. Die Kosten der lastenfreien Übergabe trägt meist der Verkäufer, die Kosten für den Eigentumsübergang und die Finanzierungsgrundschulden trägt normalerweise der Käufer.

• Zusätzlich zu den Vollmachten zur Durchführung des KV benötigt der Notar zumeist besondere Vollmachten und Aufträge zur:

• Einrichtung eines Notaranderkontos und der Abwicklung der KP-Zahlung darüber (Kosten gehen meist zu Lasten des Käufers),

• Grundschuldbestellung, soweit zum Zeitpunkt des ersten Notartermins die finanzierende Bank und deren Auflagen noch nicht feststehen und, soweit erforderlich,

• Rangbestätigung für die finanzierende Bank, dass die Grundschuld an rangrichtiger Stelle eingetragen werden kann (diese Bestätigung ist oft notwendig, damit der KP belegt werden kann und so Verzugszinsen erspart bleiben oder sogar der Verkäufer vom KV zurück tritt). Auch diese Kosten trägt der Käufer.

• Wegen der „Zug um Zug“ Abfolge ist es für die zügige Abwicklung des KV notwendig, dass die erhobenen Gebühren zeitnah bezahlt und die erforderlichen Dokumente unterschrieben an die aufgeführten Adressen gesandt werden.

Grundbuchamt
Grunderwerbssteuer

•  Das Grundbuchamt verwaltet als Abteilung des jeweiligen Gerichts die Grundbücher der Gemeinde. Die Eintragungen unterliegen dem „öffentlichen Glauben“. Das bedeutet, es ist davon auszugehen, dass das richtig ist, was dort eingetragen ist.

• Eintragungen können nur über einen Notar beantragt werden bzw. von der finanzierenden Bank. Die Erwerbsabsicht wird mit der Auflassungsvormerkung dokumentiert, die nach KV-Annahme beantragt wird. - Hierdurch kann kein evtl. vorhandener weiterer Kaufinteressent „gutgläubig“ erwerben. - Insofern ist die Vereinbarung im KV wichtig, die Eintragungen nur über den beurkundenden Notar erfolgen zu lassen.

• Das Grundbuchamt erhebt für seine Tätigkeiten Gebühren (Gerichtskosten). Die Herstellung der Lastenfreiheit trägt der Verkäufer, die Eintragungen als neuer Eigentümer und die Finanzierungsgrundschulden trägt der Käufer. Aufmerksamkeit ist geboten, soweit noch keine separaten Wohnungsgrundbuchblätter angelegt wurden, die den Grundbuchstand der einzelnen Wohnung dokumentieren.

• Zeitnah nach der KV-Annahme schickt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Erst mit Bezahlung dieser Kostennote wird von der Gemeinde die für die Eintragung als Eigentümer erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt.

Die finanzierende Bank

• Nachdem der Darlehensvertrag unterschrieben wurde, sind die Auszahlungsvoraussetzungen abzuarbeiten. Die Zügigkeit entscheidet, wann die Bank das Darlehen zur Belegung des Kaufpreises auszahlt. Einen Teil der Zeitspanne bestimmt der Käufer selbst.

• Soweit der Darlehensvertrag nicht in der finanzierenden Filiale unterschrieben wurde, ist es wichtig, die Hinweise der Bank zur Leistung der Unterschrift zu beachten. Wenn zwei Parteien gekauft haben, müssen auch beide unterschreiben. Sehr wichtig sind die Widerrufsbelehrung, womit innerhalb der genannten Frist zurück getreten werden kann, sowie die Zweckerklärung. Hiermit wird die Grundschuld mit dem Darlehen verbunden und die persönliche Haftung für die Rückzahlung vereinbart.

• Die Grundschuldbestellungsunterlagen, die dem Käufer von der Bank zugeschickt werden, sollten umgehend dem Notar zugehen. In diesen Unterlagen stehen Auflagen für den Notar, die bei der Durchführung zu beachten sind.

• Bei noch fertig zu stellenden Objekten sind die Auszahlungsschritte nach dem KV und den Auflagen der Bank zu beachten. In der Auszahlungsphase sind Bereitstellungszinsen zu berücksichtigen, die anfallen, wenn das Darlehen ganz oder teilweise in der vertraglich vereinbarten Zeit nicht abgerufen wurde und Zinsen für bereits ausgezahlte Darlehensteile fällig werden. Die Tilgung setzt erst nach Vollauszahlung ein.

Kosten

•  Bei der Darlehensbeantragung ist bereits mitgeteilt worden, in welchem Umfang eigenes Geld für den Erwerb der Wohnung eingesetzt werden soll. Mitunter gibt es besondere Vereinbarungen mit dem Verkäufer. Die Banken erwarten, dass das Eigenkapital vor dem Darlehen eingesetzt wird.

• Beim Erwerb zur Kapitalanlage ist zu unterscheiden zwischen Kosten in der Erwerbsphase und Kosten in der Vermietungsphase.

• Zu den Erwerbsnebenkosten zählen:

- Notar- und Gerichtskosten
i.d.R. zu kalkulieren mit 1,7 - 2 % des Kaufpreises
- Die Grunderwerbsteuer
in Ber., HH und S- Anhalt 4,5 %, sonst 3,5 % des Kaufpreises
- Bereitstellungszinsen, wenn der Zeitraum überschritten ist, in dem das beantragte Darlehen zinsfrei bereit gestellt wird. Hier sind nach ca. 3 - 6 Monaten 0,25 % der noch nicht
abgerufenen Darlehensteile möglich.
- Bauzeitzinsen werden bei noch fertig zu stellenden Objekten für die bereits abgerufenen Darlehensteile fällig in der Höhe des vereinbarten Zinssatzes.
- Bei Überschreitung der Frist zur Kaufpreisbelegung können Verzugszinsen berechnet werden. Hierzu enthält der KV entsprechende Regelungen.
- Es können Bearbeitungsgebühren und Vermittlungs-Provisionen anfallen.
- Bei besonderen Auflagen der Bank für zusätzliche Absicherungen z.B. in Form von Risikoversicherungen können weitere Kosten entstehen.

• In der Vermietungsphase fallen Kosten an für:

- das Hausgeld -
diese Kosten trägt zum größten Teil der Mieter.
- die Verwaltung der eigenen Wohnung,
der Sondereigentumsverwaltung,
- die Instandhaltungsrücklage,
- die Abschreibungskosten für das Gebäude und die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten.
- die Darlehenszinsen,
- weitere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnung (Steuerberatungskosten, Fahrten zu Eigentümerversammlungen etc.).
Und natürlich müssen die Ausgaben für die Tilgung beachtet
werden.

• Den Kosten entgegen stehen in der Vermietungsphase die Mieteinkünfte und die Liquiditätsvorteile, die sich aus dem Geltend machen der Kosten bei der Verringerung des zu versteuernden Einkommens ergeben.

• In der persönlichen Kosten-Nutzen-Rechnung sind auch mögliche Aufwendungen zu beachten, die sich aus einem Mieterwechsel oder einem Mietausfall ergeben können.